Les revenus fonciers
Dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers, c'est-à-dire des revenus tirés de la location d’immeubles nus (donc non meublés) que cela soit d’un logement, d’un local d’activité ou d’une annexe, il existe deux façons de déclarer ces revenus : le régime micro-foncier ou le régime du réel. Focus sur ces deux régimes !
Le régime micro-foncier
Il s'agit de déclarer les loyers hors charges et hors taxes (si les loyers sont soumis à la TVA) encaissés dans l'année et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme déclarée. Vous serez donc imposés sur les 70 % restants, peu importe le montant et la nature des charges déductibles de l’exercice.
Attention, l’adoption de ce régime n’est pas possible dans les cas suivants :
- si le montant annuel des loyers encaissés est supérieur à 15 000 €
- dans le cas de logements bénéficiant des régimes de défiscalisation suivants : Robien, Robien ZZR, Périssol, Besson, Besson ancien, Borloo neuf, Borloo ancien, Scellier intermédiaire, Monuments historiques et loi Malraux
- dans le cas des parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts propose à la location nue l’immeuble en direct.
Dans toutes ces situations, le régime du réel s’impose alors.
Le régime du réel
Il consiste à déduire des loyers annuels les charges suivantes :
- les travaux de réparation et d'amélioration
- les dépenses en diagnostics
- les charges de copropriété exceptées celles locatives qui sont récupérables auprès du locataire
- les frais de procédure, de gestion locative et de gérance d'immeuble
- les primes d'assurance propriétaire non-occupant et de loyers impayés
- les taxes foncières et taxes annuelles sur les bureaux
- les intérêts d'emprunt*, l'assurance décès invalidité et les frais de constitution du dossier bancaire
- les indemnités d'éviction et de relogement dans certain cas
- les déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien et Besson ancien.
On obtient alors un résultat foncier (loyers moins charges), qui peut être soit un bénéfice soit un déficit foncier. Ce résultat est ensuite reporté dans votre déclaration habituelle de revenus.
A noter que, dans le cas d’un propriétaire déclarant un montant de loyer inférieur ou égal à 15 000 €, celui-ci peut quand même opter pour le régime du réel. L’option s’applique alors pour une durée de 3 ans pendant laquelle elle est globale (applicable à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal) et irrévocable (impossibilité de changer de régime pendant cette période). À la fin des 3 ans, il pourra alors décider chaque année de rester dans le régime du réel ou revenir au régime du micro-foncier (sous réserve bien sûr que la condition des 15 000 € soit respectée).
*Pour les intérêts d’emprunt, ceux-ci ne peuvent se déduire uniquement qu’à la hauteur du montant des loyers.